En los últimos años, España ha experimentado un crecimiento notable en el uso de financiación alternativa para proyectos inmobiliarios. Aunque la banca sigue siendo un actor importante, cada vez más promotores y empresas acuden a financiadores no bancarios para cerrar operaciones de forma rápida y flexible.
Este fenómeno no se debe a una sola causa, sino a una combinación de cambios regulatorios, ciclos del mercado, velocidad de ejecución y nuevas necesidades de los proyectos.
1. Procesos bancarios más lentos y requisitos más estrictos
Las entidades financieras tradicionales han endurecido los criterios de riesgo:
- más documentación requerida,
- mayor dependencia del histórico de ventas,
- tasaciones muy prudentes,
- tiempos de aprobación más largos (a veces 3 – 6 meses).
Para muchos proyectos con ventanas de oportunidad ajustadas, estos plazos simplemente no encajan.
2. Flexibilidad de la financiación alternativa
Los financiadores alternativos, fondos de deuda, real estate private lenders, vehículos inmobiliarios, etc., se diferencian porque:
- evalúan el valor del activo más que el historial del solicitante,
- permiten estructuras personalizadas,
- aceptan escenarios más complejos (suelo, reposicionamiento, primeras fases),
- y operan con plazos de respuesta mucho más cortos (semanas en lugar de meses).
Esto resulta clave en proyectos donde el tiempo condiciona la viabilidad.
3. Proyectos que requieren soluciones a medida
La banca suele alejarse de:
- activos no estabilizados,
- promociones con preventas limitadas,
- proyectos que necesitan financiación puente,
- operaciones que incluyen cambios de uso,
- situaciones especiales (reestructuración, refinanciación urgente, deudas previas, etc.).
Aquí es donde la financiación alternativa aporta valor, porque se centra en entender:
- el activo,
- la estrategia del proyecto,
- y el plan de salida.
4. El tamaño del gap de financiación (ticket €3 – €25M)
El segmento de financiación mediana (mid-cap), típico de:
- promociones pequeñas y medianas,
- proyectos terciarios,
- compras de activos con reforma,
- refinanciaciones estratégicas,
está cada vez más atendido por financiadores alternativos debido a que los bancos no siempre tienen productos adaptados a estos tamaños o calendarios.
5. Un mercado que ha madurado
España ha pasado de tener un mercado alternativo incipiente a uno con:
- mayor variedad de inversores,
- estructuras más sofisticadas,
- valoración más profesional del riesgo,
- y un ecosistema donde el promotor puede comparar opciones.
Esto se traduce en más competencia, más profesionalización y más transparencia.
Conclusión
El auge de la financiación alternativa en España responde a un cambio estructural: los promotores necesitan velocidad, flexibilidad y soluciones basadas en el activo, mientras que los bancos mantienen modelos de riesgo más rígidos.
La clave ya no es elegir entre banca o alternativa, sino entender qué tipo de financiación encaja mejor con el calendario, el activo y el plan de salida del proyecto.
